Chih-Hao Yang - Chicago Realtor - 5 Star Real Estate Agent

*Updated: May 10, 2021

我在這邊整理了一段三分鐘買房的步驟，如有任何問題，隨時可以連繫我。

1. 預算 - 現金全款買房 VS 銀行貸款 Pre-Approval Letter

買房的第一個步驟就是要知道自己的預算，如果是現金買房，這時候你要開始準備把這些資金匯到美國的銀行裡，因為國內匯款的限制，有時候這需要好幾個月的時間，所以這要提早準備好，避免看到喜歡的房後，但卻不能出價。如果你需要向銀行貸款，接下來這個步驟會很重要。首先，你必須在銀行拿到一封Pre-Approval Letter(完全免費），這封信上面會告訴你銀行願意為你貸多少錢，銀行貸下錢的多與少和許多原因有關:薪資, credit score, 欠債...等等，這些詳細的資訊需要有專門的貸款中介或銀行向你說明，我們也有長期合作的貸款公司能提供給你參考，通過多比幾家中介或銀行利率，來拿到最好的優惠。等到拿到這封信後，把信上的金額加上自己銀行裡面存下的頭期款，這個就是我們的實際預算。沒有PA-Letter或沒有資金證明的買家是不能出價Make Offer的，如果是現金買房，資金必須已經是在美國境內的銀行裡，所以買房第一步驟是取得PA Letter。

2. 選個有經驗的買方經紀人

現在市場上看到的房地產買賣基本上都是通過有執照的經紀人來做交易，擁有一位買方經紀人會充分代表你的利益，而且中介費是完全由賣方出的，所以找一個值得信賴的買方經紀人是有百利而無一害的，你不會因為沒有請買方經紀人而拿到更低的房價，因為賣家一定也是請了個賣方經紀人在替賣家賣房，你也不該使用賣方經紀人充當你的買方經紀人，就像是你不會雇用配偶的律師來打你的離婚官司。選對了一個買方經紀人，會幫你省下很多事，也等於是買房成功的一半。

3. 註冊MLS (Multiple Service Listing 上式房地產綜合信息服務網)

MLS是美國房地產最完整的房源系統，你在Zillow或是各大網站看到所有的房源都是出自於MLS，那你一定好奇為什麼你找不到這網站？我來向你解這謎題，MLS一定要通過有執照的房產經紀人幫你免費註冊，你自己是登入不了這系統，買家經紀人會和你討論你的預算、地點、房型（Single Family House, Condo, Town Home)、房子大小，等經紀人整理好這資料後，他會到MLS系統找出適合的房源定期發給你，買家可以在收到這些房源後瀏覽房子外部和內部照片，閱讀相關的資訊，例如：房產稅、房齡、屋子大小、業務管理費，買家可以先在網上選下幾套有興趣的房，房產經紀人會幫你安排去現場看房。

4. 報價合同 Under Contract

當看了幾套房後，最終一定會有一套自己最喜歡的房，這時候你的經紀人會幫你做市場分析，確定一個報價的數目，報價是有技巧的，如果你報了一個很低的價，賣方很有可能直接拒絕了你，這時候你連買下這個房的機會都沒了，但買家也不願意多付，所以買方經紀人非常重要，他要幫你分析這樓盤內12個月內成交房的賣價，這出價還價的環節會是你經紀人很重要的責任，報價不僅是報上價格，買家要在合同上和賣家表明訂金數字，買家買房附加條款：房屋檢查、貸款數字、交屋過戶日，如果雙方達成協議，合同就簽字生效了。雙方達成協議後，由第三方公證公司進行買賣過戶手續。對於現金全款買房的買家, 我們在報價的時候, 我們要把銀行資金證明一並的報給賣家看, 以示證明我們有這能力買這房,這筆錢必須是要存在美國銀裡面,對於貸款買房的買家,在報價的時候,我們需要把之前貸款公司開的Pre-Approval Letter一同報給賣家,以示證明我們已有銀行答應通過貸款。

5. 買家繳交訂金 Earnest Money

合同生效後，買家需要繳交訂金到賣家經紀人公司，這訂金通常是買價的2.5%-5%，這訂金也會是之後首付款的一部份，這訂金的確切數字在報價合同上面就已經清楚的寫過了。

6. 律師審閱 Attorney Review

房產律師的一次性費用在伊利諾州通常是 $600美金左右，律師在買房過程會幫買家審閱和修改合同，房屋檢查報告出來後，買家律師向賣家律師申請修繕，交屋當天律師也會陪同買家出席簽字交屋儀式。

7. 房屋檢查 Home Inspection

房屋檢查是報價合同上一定要有的附加條款，在合同生效後，買家要請有執照的房屋檢查師到房屋做詳細的檢查，這費用是以房子大小而定，一般2-3房間的戶型是$300-$500美金左右，房屋檢查後，檢查師會提供買家一份報告，買家可以請律師通過這報告和賣家要求修繕，如果遇到房子主結構有大問題，買家是可以要求取消合同拿回訂金。

8.屋主保險 Homeowner Insurance

交屋前，買家可以在市面上眾多的保險公司中購買屋主保險，保障遭遇意外或突發的災難的損失。

9 產權保險 Title Insurance

一般來說，產權保險分為二種：一種是業主的產權保險 (Owner’s Title Policy)；就是一旦發生產權糾紛或問題，保險公司理賠給業主的保險。此保金一般由賣方來付。另一種是銀行或貸款公司的產權保險 (Lender’s Title Policy)；是指一旦發生產權問題或糾紛，保險公司理賠給銀行或貸款公司的保險。當你為了購買房地產，你所貸款的銀行或貸款公司會要求業主購買此種產權保險。這項保險能夠為你的銀行或貸款公司提供產權糾紛的貸款金額保險，以確保在貸款尚未還清之前保護銀行或貸款公司的權益。貸款公司產權保險一般都是買房人購買，而且通常是貸款機構要求必須購買的保險項目。

10. 過戶前的最後準備

貸款的買家要在過戶前和貸款公司確認貸款金額，房屋估價師 (Property Appraiser) 是由貸款銀行派出的，對交易的房產做出正確估值，它將決定銀行最終批出多少貸款。房屋估價這費用是由需要貸款的買家出。

買方經紀人在過戶前一天會和買家把房子重新檢查最後一遍 (Final Walk Through)。

過戶前三天，過戶公司會給一張精准的過戶費用清單，買主需要在過戶前把過戶費用和首付款匯到過戶公司，買家律師也會審核此明細。買房除了房屋的價格外，還要準備房價額外1.5%-2%的closing cost，這包括了上面介紹過的屋主保險、律師費、房屋檢查費、貸款公司的產權保險、房屋估價師、產權登記費、一次性的芝加哥Transfer Taxes (每$1,000美金，新買主必須交$7.5 美金給City of Chicago)，如果房子售價是$300,000，新買主必須在過戶當天繳交 $300,000 / $1,000 x $7.5 = $2,250 給City of Chicago。另外，買家律師會向賣家律師拿到買家該拿到的房產稅的退稅，這些費用和退稅加再一起大概是房價的2.5%左右。