美國賣房會產生的費用及避稅技巧

*Updated: Sep 28, 2020

經常有客人問在美國賣房會產生哪些相關費用，希望這篇文章能對於將要賣房子或以後有需要賣投資房和自住房的你有所幫助，賣家的Closing Fee大概是成交價的8%-8.5%。

1. 經紀人傭金
美國的房產經紀人傭金是由賣家支付的，這也是賣房最大的一筆開銷。 經紀人傭金大約是成交價的5%-7%，這筆傭金再由買方經紀人和賣方經紀人按比例分賬。

2. 還清貸款
有的銀行還需要收一筆提前還貸的費用（Mortgage Payoff Fee），大約500美元。

3. 過戶費用
在美國賣房，過戶時賣家需要承擔這些過戶費用(Closing Cost)：

文件公證費(Notary Fee)；
賣方過戶公證費(Escrow Fee)；
過戶稅(Transfer Tax)；
產權轉移時，州政府或市政府向賣家徵收的稅款；
不同州，不同城市的的交易稅徵收方式與費用有所不同。有的地方只需付州交易稅而不用付市
交易稅，有的地方兩邊都要支付;
產權保險(Title Insurance)；
付給產權公司，保證買家可以得到合法產權；
房屋保修(Home Warranty)；
一年的房屋保修費，大約250-1000美元；
任何欠款及債務；
例如還沒付清的物業管理費(HOA Fee)，房產稅(Pro perty Tax) 等。
除了經紀人傭金以外，其他費用大約是房價的3%。如果經紀人傭金為5%，那賣房的全部費用大約是房價的8%。

4. 資本利得稅
賣房若產生利潤，則利潤部分會計算在個人所得稅中。應繳稅的利潤部分(Taxable Gain) 是賣房的價格減去所有賣房成本。

賣房成本包括當時買房的價格，房屋翻新(Capital Improvement)，過戶費(Closing Cost)，房產經紀人傭金(Broker's Commission)，刊登賣房廣告(Advertising) 等，只要是為了賣房而支付的費用都可以算在賣房成本(Selling Expense) 里。

買房後翻新改建都要保留好收據，雖然不可以在當年抵稅，但在賣房時可以用來當做賣房成本。

• 資本利得稅率是多少？
  短期持有：賣家持有房產一年以下，稅率和個人所得稅率一樣。
  長期持有：賣家持有房產一年以上，可享受長期資本利得的優惠稅率，一般在15%-20%。

• 外國賣家的繳稅方式是什麼？
  2016年2月17日後，由外國賣家出售的房產，過戶那天要預扣賣價的10%給美國國稅局，由過戶公司直接從賣房款項中代扣。
  最終的稅額根據實際賣房的利潤，多退少補。如果沒有利潤，那所有的預扣稅都會退回。

• 如何規避資本利得稅？
  1031同類交換（適用於投資房）
  1031同類交換(1031 Exchange) 是一種非常神奇的，可以讓資本利得稅無限延後(Defer) 的避稅方法。
  當你賣出某一類資產（例如房產），只要在45天內把錢再投資到同類的資產（例如另一處或多處房產），那麼之前賣出資產的利潤可以延後(Defer) 繳納資本利得稅。
  你將賣房的錢再用來買房，等於資金又重新流入市場，這正是美國政府願意看到的。但延後不等於免稅，有一天你徹底退出市場，之前所有延後(Defer) 的稅款都要一並繳上。
  即便如此，在金錢快速貶值的前提下，晚交稅就等於少交稅。在那天到來之前，你都可以繼續用「政府的錢」來投資。

1031同類交換的要求是什麼？

資產類型要求：
既然叫「同類交換」，新買的資產和賣出的資產必須是同一類型。你不能賣一輛車換一套房，但可以賣一套大房子，換三套小房子。
只適用於投資房（自住房有另外的避稅方式）。
資金要求：

新買的房子價格必須大於或等於之前賣出房子的價格（不僅僅是大於賣房所得利潤）。如果之前的房子以100萬美元賣出，那之後買的房子價格必須高於100萬美元。買一套房不符合要求，買兩套50萬美元的房子也可以。
過戶費用(Closing Cost) 不能算在新買的房產價格里。
如果新買的房子價格低於之前賣出房子的價格，也可以做部分交換（Partial 1031 Exchange)，但中間的差價（Boot）要繳資本利得稅。 自住房稅收減免（適用於自住房）

過去5年在該房住滿2年，賣房利潤有25萬美元（夫妻二人加起來50萬美元）的免稅額。不適用於投資房(Investment Property) 和度假房(Vacation Home)。

如果是自住+投資兩用房(Duplex)，自住部分可享受此優惠，出租部分仍需申報資本利得稅。