細談芝加哥私人房東如何出租自家房
*Updated: May 10, 2021
如果買對了房源,芝加哥是一個出租能達到很大獲利的一個城市, 買房普遍比其他城市便宜許多, 出租房的價格又相對的高, 很多業主買了房, 住了幾年後, 打算換上一套更大的房, 當然有些業主專門就是買了些房源想要用來投資做出租收房租, 當業主有了這個出租的打算, 接下來就有兩個選擇, 第一個是自己在群里發一些廣告, 找到租客, 第二個選擇就是找專業的房產經紀人來代理出租這房源,接下來我會詳細的介紹業主如何把自己的房源交給房產經紀人來做代理出租。
1. 選個有經驗的經紀人
現在芝加哥市場上有眾多經紀人,當你遇到一個經紀人時,第一個要問的是對方是否有執照,市場上現在很多學生為了賺外快在市場上推薦房源,帶客人看房,這些都是不合法的, IDFPR規定沒執照的假經紀人被查到罰款一律是$25,000美金，若遇到沒有執照在做房地產銷售的人員，可以直接上https://www.idfpr.com 舉報，這網站同時能查看房產經紀人的證號。
2. 房東簽 Exclusive Rental Listing Agreement
這合同是業主和我的公司簽, 現在網路科技發達,這些都能在網上用DocuSign簽好, 這合同裡面會把房源的詳細內容列出來。’
- 房屋地址, 租金, 租金包括哪些Utilities (水, 網路, 空調...等等）哪些是要租客負責, 哪些是業主負責這些都要清楚說明, 租金也是非常重要, 打個比方, 如果樓盤里的1 Bedroom都是出租$2000, 如果業主的房源和這些1 Bedroom是類似的, 但卻又要出租$2200, 這樣會嚴重影響到出租的時間, 租客看了我們的房卻租了別間房,這也就是我們在幫其他業主打免費廣告, 所以在業主決定要出租的價格時, 我會把樓盤這12個月的租價整理給業主提供參考。
- Homeowner Insurance 屋主保險, 法律規定屋主需要買此保險保障遭遇意外或突發的災難的損失。
- Move in Fee, Move out Fee, Security Deposit 樓盤管理/業主有時候會要收這Move in/ out Fee和押金, 這些費用都是要清楚的寫在合同上, 經紀人在之後做廣告時,可以明確的告訴租客入住前所要繳交的費用。
- 我收取的費用, 這也是所有業主最關心的問題之一, 這邊向各位業主報告, 收取的費用就是第一個月的房租, 這個也是所有芝加哥每一個房產公司都該收取的費用,這些費用都是一制化的,假如業主打算把自家的房子出租$2000/月, 我們就會收取$2000美金,但這個費用是要到租客和房東簽了合約後, 才會收取這個第一個月的房租(First Month of Rent), 所以這代表什麼？很多人問, 房子多久能出租掉, 如果我不越快的把這房源出租, 也是拿不到這個費用, 所以我們和業主的目標都是一樣的, 都是想要在最短的時間內把房子出租, 第一個月的房租也是業主唯一要付的費用, 其他所有很多費用都是我去處理, 打個比方, 在這$2000費用裡面, 我要請專業的攝影師到家拍照, 這費用通常是$150-$250左右, 有了專業的照片才能吸引到租客的眼光, 也要請業主注意每一張照片都是有Copyright, 如果你現在用的照片是網上前一個經紀人拍的, 這會有法律的問題。 MLS listing, Zillow, Instagram, Facebook, Apartments.com, Homes.com廣告費, 這費用通常是$400-$600左右。租客經紀人的費用, 房東把房源給了我去做代理, 現在我是業主的Listing Agent, 等我們把這房源放上各大平台後, 在芝加哥上千個經紀人都會看到這房源, 這些經紀人能把此房源發給他們客戶, 如果最後這租客是另一個經紀人帶來並成功申請簽約的, 我需要把50%第一個月房租付給租客的經紀人。
3. 房源拍照
Exclusive Rental Listing Agreement簽好後, 我們會安排專業攝影師到房源拍照, 這個大概需要3個工作天。
4. 房源放上MLS, 及各大國內國外網站
把房源放上各大租屋網, 有需要時會提供Lockbox, 有租客想要看房, 我會與租客和樓盤聯繫,安排看房時間。
5. 租客申請 Application Process
如果租客對房源有興趣, 我能提供申請書給租客, 在Application上面, 我們會要求租客提供Copy of ID, 公司的薪資單/Job Offer Letter, 租房歷史紀錄, 同時我們也會去查租客Credit Score, 等這些資料齊全後, 我們會把完整的Application交給房東業主, 房東業主有權利去同意或拒絕這租客, 請注意, 房東不可以因為以下的原因去拒絕一個租客 Race, Color, Religion, Sex, National Origin, Disability, or Familial Status, 房東可以因為租客的Credit Score不好, 每個月的薪資不夠去拒絕一個租客的申請書, 但如果是因為上面提到的7個原因去拒絕一個租客, 這是違反Federal Fair Housing Act。
6. 替房東和租客擬定合同/ 房東和租客簽約
這是非常重要的一點！很多房東都是口頭上答應租客入住, 沒有一個書面上的正式合約, 這樣房東非常的沒有保障, 我們這邊會提供Chicago Realtor Association的合同, 24頁的合同能保障房東的權利。
7. 聯繫HOA/ Management
我會替業主向樓盤拿到這些入住前租客該填的資料, 並確認租客把這些資料填齊繳交給樓盤辦理入住。
8. 租客繳交Move in Fee, Security Deposit, First Month of Rent
房東和租客簽好合同後, 這時候租客需要把Move in Fee(交給大樓), 押金（交給房東）, 和第一個月房租（交給我們公司), 我會確定租客在入住前把這些費用繳交完成。
9. 給鑰匙
入住當天, 房產經紀人會到房源把房子做一遍Final Walk Through, 也順便把鑰匙交給租客。
10. 租客和房東直接連繫
租客入住後，也等於房東和PE的合同結束，第一個月房租已繳給我們公司, 從第二個月開始，租客直接繳交租金給房東，房東能把繳交房租方法提早告訴經紀人，經紀人能把此規定寫進合同里。